マンション経営の
メリット ＃5Merit

マンション経営の仕組みをおさらい

マンション経営はローンを組んで区分マンションを購入し、それを賃貸することで毎月のローン返済額を家賃と相殺し、結果的にほぼ手出しのお金なしに収益を生む資産を手に入れるという投資手法です。
前提として必要となるのはまず「ローンを組める信用力」と「途切れない家賃」で、これのどちらかが欠落しても成り立ちません。
「信用力」については金融機関にローン借入れの申請をすればいくらまで借りることができるかをすぐに調べることができます。また、マンション経営をサポートしてくれるパートナー会社があれば経験知で大体の額を教えてくれるでしょう。
ちなみにマンション経営で使う不動産ローンは、いわゆるマイホーム購入のための住宅ローンとは仕組みがちがうので、年収の10倍以上のローンを組むことも可能です。また融資の種類によっては所有者の収入だけではなく、物件のもつ収益率を加味して融資可能額を算定する場合もあります。年収800万円の人が1億円の借り入れを行うことも不可能ではありません。
ただし、これは単に枠の話ですから、安全なマンション経営をしていくためにはその物件で得られる家賃と返済額のバランスがとれるように計画しなければなりません。
近隣の家賃相場に物件の築年数やグレード、設備などを加味して考えて、いくらくらいの家賃であれば空室にならずに借り手がつくかを判断します。ここで設定した家賃とローンの毎月の返済のバランスがとれるように計画するのがマンション経営の基本です。
ただし、マンションを所有すると経費としては毎年の固定資産税がかかります。また、不動産を取得した年には不動産取得税もかかってきます。しかし、逆に取得した物件の減価償却費が全体の所得から差し引けるというメリットもあります（コラム2：「節税とは無縁のサラリーマンでも効果を享受できる⁉︎」参照）。これらを全体的に見通した上で最終的なバランスを図ることが大切となってきます。

リスクの把握とコントロール

ではマンション経営のリスクにはどのようなものがあるでしょうか。購入したマンションに借り手がつかないいわゆる「空室リスク」ばかりに目が行きがちですが、そればかりではありません。ここではマンション経営で発生しうるリスクについて考えてみることにしましょう。

マンション経営計画全体のチェックによるリスク軽減
まずはプラン全体に無理がないかをしっかりとチェックしましょう。マンション経営は期間が長期にわたりますので、先々のこともきちんと見通したプランになっているかが重要です。チェックすべきポイントは「収支計画」と「保証関係」です。
収支計画においてはまず、「周辺相場に照らして不自然な家賃が設定されていないか」をチェックします。また、「賃貸住宅の需要が変化する兆候がないか」についてもチェックしておきたいところです。
家賃が不当に高く設定されている場合は借り手が現れない「空室リスク」が高まることになり、結果的に家賃を下げざるをえないことになれば、もともとの収支計画が狂ってしまうことになります。また、地方の単身者向け物件などでは大学キャンパスの移転や企業の工場閉鎖などによって賃貸物件の需要が極端に下がることも十分考えられます。こうした物件でマンション経営を始める場合には、需要の元になっている学校や企業に移転の計画などがないかをよくチェックしておきましょう。
保証関係ではまず家賃保証の内容です。家賃保証はサブリース契約などを結ぶによって、家賃の10〜20％の手数料を支払うことでたとえ空室でも家賃が入ってくるという仕組みでなりたっています。マンションを販売する売主がサブリース契約を引き受けている場合はまだ安心ですが、サブリース契約は別の会社が引き受けているというケースも多くあります。この場合はこのサブリースを引き受ける会社の信用力を調べておく必要があります。
あとは中古マンションなどの場合は水漏れなど、大規模な修繕が必要となったときの保証がどうなっているかをよくみておく必要があります。
住宅を売却後、売主が見落としていた住宅の欠陥や不具合がみつかることを「瑕疵」といいますが、売主にはこれを修繕する「瑕疵担保責任」があります。しかし、中古住宅で個人が売主となり、仲介業者が間に入って販売したような場合には、売主にこの「瑕疵担保責任」を問うことができません。
これはマンションを購入する際に売主から直接購入することでこのリスクを回避することができます。つまり、マンション経営を始めるなら、物件の販売からプランの作成、サブリースの引き受けから管理までを一貫して行っている会社を選ぶと安心ということです。
ちなみにマンションを仲介業者を通じて購入すると高額な仲介手数料が発生しますが、売主から直接購入する際には仲介手数料が発生しないというメリットもあります。
どうしても売主以外のところからマンションを購入しなければならないような場合には、そのマンションの修繕履歴や修繕計画、修繕積立金の状況などをチェックし、建物の老朽化がどの程度進んでいるかを見極めたうえできちんとリスクを判断するようにしましょう。

空室リスクを軽減するためには？

購入したマンションに借り手がつかず予定した家賃がはいらないリスクを回避するには、先にも少し触れたように、まずは設定した家賃が相場として正しいものかどうかをチェックする必要があります。相場には立地だけでなく、築年数や間取り、共有設備なども関係してきます。
これからマンション経営を始められるという方には「東京都心」「駅近・築浅」「単身世帯向け」のマンションを購入されることをおすすめします。全国的に日本の人口は減少が始まっていますが、東京だけは例外で、この先もとくに単身者世帯が増加していく傾向にあることがわかっています。この条件が揃っていればまず「空室リスク」を心配する必要はないといえるでしょう。

マンション経営をこれから始めるという人が、こうしたノウハウのすべてを学ぶには時間と手間がかかり容易なことではありません。
つまりそういう観点からみれば、マンション経営を始める際に何よりも重要なことは、1社で物件の紹介から融資の斡旋、経営計画の策定からフォローまでを確実に行える力と実績をもった信頼できるパートナー企業を選ぶ眼を持つことに尽きると言い切ってしまっても過言ではないと思います。
東京都心に築浅・駅近の単身者向け物件をたくさん所有する不動産企業で、マンション経営サポートビジネスも手掛けていて、その分野に歴史と成功実績を多数持っている会社を選ぶといいでしょう。
不動産の売買ができる企業であるということは、万一途中でマンション経営を辞めざるを得なくなったときにも所有不動産を有利な価格買い取ってくれるということでもあります。

以上、マンション経営の仕組みのおさらいとリスクコントロールについて解説しました。いかがでしたでしょうか。これからマンション経営を始めたいと考えられている方たちのお役に立てたとしたら幸いです。