投資マンションQ&A

厚生省(厚生労働省)の「日本の将来推計人口」によると、総人口に占める65歳以上の人口が2006年には20％を超え、2017年現在27.7％となっています。更に2035年には33.4％となり、国民の(約)3人に1人が高齢者になると予測されています。寿命の伸びと少子高齢化の影響により、生産年齢人口が減少、労働力が不足し、経済成長率は極端に低下することとなり、2017年現在、42.5％という国民負担率もやがては50％を超え、さらに多くの負担を現役世代にかけることになります。何か対策を講じないと現役世代の人たちは勤労意欲をなくしてしまうでしょう。
その対策をとして、社会保障制度の見直し、年金支給開始年齢の段階的引き上げや年金支給水準そのものを下げるような大胆な措置が必要になるでしょう。そうした時にも対処できるような普段の努力が必要な時代となりつつあるのです。

少子高齢化によって年金の受給対象者が急激に増えているのに、それを支える若年層が増えないのですから容易ではありません。英国のT.R.マルサスが「人口の原理」において述べた「生活資料は算術級数的にしか増大しないのに対して、人口は幾何級数的に増大する」として過剰人口ならびに貧困の発生を説いた人口論とまるで同じ現象が年金の世界で起きているのです。
そのため、厚生年金の給付開始時期を寿命の伸びに合わせて65歳に遅らせたり、高所得者については受給年齢に達しても給付額を削減したり、また専業主婦の支払免除を解除したりする方法が、実施・検討されています。高度成長経済が終焉した現在では現役世代から高齢者世代に所得の一部を移転する「賦課方式」より、個々人が現役世代に積み立てた分を高齢時に取り崩す「義務的個人積み立て方式」に変更すべきだという論も噴出しています。いずれにせよこれからの21世紀は容易ならざる世紀になることは確実で、各人の「自助努力」による老後の生活設計が望まれるところです。

長引く未曾有の不況から給料は上がらず、リストラ旋風が吹き荒れて雇用不安も膨らみ憂鬱な毎日です。平成のバブルが弾けて以来、「春よ来い」と願ってはいるのですが、何年経っても景気のいい話は出てきません。会社は退職推奨制度を用意していますが、50代の若さで早期退職するには、まだマイホームのローンの残りがあり、しかも教育費の負担も家計の4分の1にもおよぶ現状からして、こうした制度を利用して楽隠居というわけにはいきません。
平均寿命が80年といわれる今、長い老後の生活不安から「定年後も働ける限りずっと働く」という回答が最も多かったことが、「勤労意識に関する世論調査」でわかりました。表面の豊かさとは裏腹に、悲しい意気込みを示しています。長い老後を夫婦で曲がりなりにも不足なく過ごすには、月額最低29万円の生活費が必要であることになります。平均余命から割り出して計算してみると、60歳で定年を迎え、平均寿命の80歳近くまで二人で生活していくには、約7,000万円もの金額が必要であるとされています。日本の老人は棺桶に足を突っ込むまで働くしかないのでしょうか。アリとキリギリスの「イソップ物語」を思い起こしてください。アリのように休みなく働くとしても、自分を犠牲にしてまで「一社懸命」働くスタイルでは、その老後は報われません。豊かな老後の「桃源郷」を創出していくには、若い時分から相応の準備をしておく必要があります。要は社会・会社・他人を当てにするのではなく「私設年金」を作っていく心掛けが大事なのです。

新聞やマネー雑誌などで賃貸用ワンルームマンション経営の広告をよく見かけます。ここでいうマンション経営とは、そのような賃貸用ワンルームマンションやコンパクトマンションの1室を購入して、賃貸経営を行うことをいいます。もちろん、ワンルームマンションより部屋の広いファミリータイプのマンションを賃貸用に購入することも考えられますが、面積が大きい分 価格も高額になり、また同様の理由で賃貸価格の設定も高額になります。賃貸事業経営の容易性という観点からは毎月の家賃がだいたい12万円以下になるワンルームマンションやコンパクトマンションを投資対象にすることが多いわけです。
マンション経営はワンルームマンションやコンパクトマンションの1室を購入し、家賃収入を得ていくものです。多くの場合、金融機関からのローンを利用しますが、家賃収入とローンの差し引き支払額は月々わずかで済みます。一方、ローン金利、減価償却費、その他の経費を必要経費として計上できるので所得税を節税することが可能です。利殖としてのマンション経営のメリットは次のような点にあります。
(1)将来の安定収入源になる
(2)インフレ対策になる
(3)私設年金になる
(4)所得税•住民税の節税対策が出来る
(5)団体信用生命保険への加入により次世代にローンは残らない
(6)相続対策になる

資産の運用方法として貯金にも長所と短所があります。最大の長所はいつでも必要なときに現金化できることです。
一方、短所の1つは物価上昇により目減りすることです。短所の2つめは、近年の低金利の状況では受け取る金利の額が極めて小額になることです。
一昔前はバフル崩壊後のデフレ局面にあったため目減りの心配はありませんでしたが、現在はインフレによる物価上昇と同時に貨幣価値の目減りが心配され始めました。
これに対して都内のワンルームマンションやコンパクトマンションですと、経費差し引き後の年間実質家賃を購入金額で割った実質利回りで5％を超える物件も目にします。つまり、2,000万円のマンションを購入することによる実質家賃収入は年間で100万円、月額で8万円超となるわけです。また、立地条件の良さから入居希望者の人気も高く、家賃水準も安定しています。したがって、利回りも高くなるのです。
以上を見る限り、一定の資金から収益を生み出すという観点からは、現状では貯金するよりマンション投資の方が有利だといえましょう。

一般的に夫婦2人の老後に必要な日常生活費は毎月約29万円(年額348万円)といわれています。また、ゆとりある老後生活費は毎月約38万円(年額456万円)といわれています。
一方、厚生年金の実際の支給額は、現在の受給者の平均で年額240万円程度です。また、国民年金の実際の支給額は、20歳から60歳まで継続して払い込んだ人の平成26年実績で、夫婦で年額156万円です。
老後に必要な生活費に、厚生年金受給者で108万円、国民年金受給者で192万円も不足していることになります。
また、年金の財源不足から昭和16年4月2日生まれの人からは年金の受給開始年齢を1年ずつ上昇し、全員が65歳受給になっています。老後資金がただでさえ心配なのに、60～65歳まで支給されないとなると、公的年金に代わる私的年金を私たち自らが確保する必要があるのです。
毎月9万円の家賃収入があるマンションを1室所有しているだけで、老後に必要な生活費に対する厚生年金の不足分月額9万円をまかなえるわけです。若い時のちょっとした心がけが老後の安定した生活設計に寄与するのです。

賃貸マンション経営の大前提はそのマンションが確実に賃貸されることでしょう。だとすると、その立地が最重要となります。もちろん、物件自体のデザインや管理状態も賃貸に関係ありますが、利便性に欠ける立地の悪い物件は論外です。バブル期には立地を無視したワンルームマンションが分譲されたこともありました。ある例では、たまたま2年間の家賃保証がついていたため、2年間は資金的にも問題ありませんでしたが、その後の物件からの家賃収入が入らなくなったため、毎月のローンの支払いだけが残ってしまったというものもあります。つまり、賃貸人がつかないような場所であれば、事前に作成した事業収支シミュレーションの数字がいかに良くても、絵に描いた餅にすぎません。したがって、物件を購入する際には、賃貸人のつきやすい立地かどうかをチェックする必要があります。逆に言うと、立地さえよければ、賃貸人を見つけることはさほど難しくありません。アワジスでは、「アワジス賃貸管理システム」により、オーナーのマンション経営を強力にパックアップしていきます。

ワンルームマンションやコンパクトマンションの販売には、通常、物件価格の9割から10割を限度とする提携ローンがついています。ローンでマンションを購入する際、団体信用生命保険というものに強制的に加入することになっているので、心配はありません。この団体信用生命保険に加入していれば、購入者が死亡、もしくは失明や言語機能を失うなど高度障害状態になった時、残っているロ—ンはすべて保険で支払われるようになっているからです。つまり通常の生命保険では受取人である遺族に保険金が現金のかたちでおりるのに対し、この場合の団体信用生命保険では、ワンルームマンションやコンパクトマンションなどが遺族のものとして残ることになり、遺族がローンを支払うこともなく、毎月、家賃という安定収入があり、安心して暮らしていけるというわけです。

入居者集めという点からは、ワンルームマンションなどの入居者のほとんどは単身者やディンクスなどですから、そうしたライフスタイルに適した立地のものが望ましいですね。具体的には通勤・通学のために駅に近く、都心へのアクセスに便利で、近くにコンビニエンスストアなどがあり、深夜に帰宅しても困らないこと、外食が多いため飲食店があることなど、利便性が求められ、逆に日中は不在のことが多いため、日照などの環境面はそれほど重視されません。
次に資産価値については、希少性という点からみるのが最もわかりやすいでしょう。
地方圏よりは大都市圏の都市部またはターミナル駅までのアクセスが容易であり、最寄り駅までなるベく近い方が希少と言えます。このようなことを踏まえ、資産価値のあるマンションを選ぶことが基本となります。

ワンルームマンション経営は所得税・住民税の計算上、家賃収入を得るための建物•設備の減価償却費やローンの金利、管理費などの必要経費の計上が認められています。
もし必要経費が家賃収入より大きくなれば、収入から必要経費を差し引いた不動産所得は赤字になります。不動産所得の赤字分は、給与所得から差し引くことができることになっています。これを損益通算といいます。ただし、平成4年より不動産所得の赤字分のうち、土地分の金利からなる部分は、損益通算できないことになっています。
具体的には確定申告をすることによって、給与所得からすでに源泉徴収されている所得税のうち、赤字相当分の税金が還付され、住民税も軽減されることになるのです。
たとえば、年収800万円のサラリーマンを例にとってみましよう。給与収入から給与所得控除、基礎控除、配偶者控除、社会保険控除などの所得控除をした後の課税所得金額が450万円になったとすると、

所得税=450万円x20％-42.75万円=47.25万円
住民税=450万円x10％=45万円

合計約92万円の税金がかかります。マンション投資によって、損益通算できる不動産所得の赤字が90万円だとすると、
450万円-90万円=360万円
の計算によって、課税所得金額が360万円になり、

所得税=360万円x20％-42.75万円=29.25万円
住民税=360万円x10％=36万円

合計約65万円になります。つまり、この差額の27万円が節税できるわけです。

建設技術の大幅な向上に伴い、比較的傷みの早い配管などのメンテナンスを考慮して設計するのが当たり前になり、最近のマンションは、はるかに長期間の使用に耐えるようになっています。
しかし、築年数が同じものでも、新築同様のものと古ぼけたものが見受けられます。自転車置き揚やごみ置き揚がきちんと整理されたマンションと、雑然としているマンションとでは、建物自体の印象もまるで違い、その意味では、管理状態は資産価値に影響するといえるでしょう。管理体制は、管理会社に管理業務を委託する「委託管理」と区分所有者自身が行う「自主管理」に大別されます。また設備関係の定期点検などは専門技師が必要なため委託することもあります。一般に管理体制は、管理コストとの関係によって決められます。管理人常駐の委託管理が理想ですが、当然、管理コストが高くなり、大規模なマンションでなければ1戸当たり管理費負担が大きくなるという欠点があります。そのため、中小規模のマンションでは、必然的に巡回管理や自主管理といった形態が多くなってきますが、できれば巡回管理のものが望ましいといえるでしょう。しかし、管理体制はひとつの目安にすぎず、最終的には管理の「質」が重要になります。

投資用マンションは、賃貸することにより収入を得ることを目的としていますから、投資額(マンション価格)と家賃収入との関係が重要になります。一般にマンション家賃は可処分所得の中から負担されるため、広ければ広いほどいいとは思っても実際に負担できる家賃には自ずと限界があります。広いマンションほど賃料単価は割安になる傾向があり、その点、ワンルームやコンパクトマンションなどは賃料の総額を抑えることができ、賃料の単価としてはむしろ高めに設定でき、収益性の高い投資になります。かといって、狭いマンションほど投資に適しているというわけではありません。立地条件等から、具体的に入居者をイメージしてみた場合、その入居者がどの程度の広さや間取りを要求するかということを考えてみる必要があります。都心部の駅前のような立地でホテル代わりのセカンドルーム的に利用されるのであれば、それほど広さに対するニーズは強くなく、13㎡程度の広さでバス・トイレがついていればいいということになるかもしれません。しかし、生活の拠点として利用されるのであれば、ある程度の広さが必要になってきます。また、マンション投資は長期間にわたるものですから、将来のライフスタイルにも適応できるようなものでなければなりません。今後は単身者を対象にしたものであっても、収納スペースや家具の配置などを考慮した間取りが要求されるようになってくるはずです。単に専有面積だけで判断するのではなく、入居者にとって使い勝手の良いマンションを選ぶようにしましょう。

管理とは入居者の募集から退出までの一連の作業といえます。
1.賃貸等の条件設定
賃料その他の条件をその時点の経済情勢等を勘案し設定します。
2.入居者の募集
広告への掲載、チラシの配布等により入居者を募集します。
3.入居者(保証人を含む)の審査
賃借人が入居者として適切か、また保証人に支払い能力が充分にあるのか否かなどを調査します。
4.契約(重要事項説明書•契約書の作成）
物件の概要を示した重要事項説明を作成し、契約書に具体的な賃貸借の条件を記載し、契約を行います。
5.家賃入金の管理
毎月の家賃が定期的に入金されていることを確認します。
6.クレーム処理
入居者からのクレーム(設備の故障等)に対応し、処理します。
7.退出立会
賃貸借契約が終了した時点で、入居者の責任で発生した破損や汚れをチェックします。
8.退室に伴う内装工事、クリーニング
新たに入居者を募集するためにも、退出後必要に応じて内装工事、クリーニングを実施します。
9.敷金精算
内装工事費、クリーニング費用の内、入居者負担分を敷金から差し引き残金を返却します。(別途敷金に関する東京ルールがあります）

オーナー自身で入居者を募集し、集金から建物の管理までを行うのは困難なことが多く、実際には不動産会社に管理を任せることになると思います。
不動産会社とオーナーとの管理契約には一般的には以下のようなシステムがあります。

(1)入居者の募集のみ
入居者の募集を不動産会社がオーナーに代わって行う契約です。広告の企画・作成、掲載から入居者の審査、契約書、重要事項説明書の作成及び契約まで行うのが一般的です。入居者との賃借人契約が成立した時点で広告宣伝費を支払う形になります。
(2)家主代行契約
オーナーの代理を不動産会社が務める契約です。入居者募集に加えて、家賃の集金、滞納処理、退室の立会、クレーム処理、契約の更新等の業務が追加される形になります。オーナーに代わって不動産会社が全てを代行してくれますので、オーナーは不動産会社から家賃を毎月振り込んでもらうだけです。
(3)家賃保証契約
急な退室や入居者が見つからない空室期間を不動産会社が保証するという契約や、入居者が何らかの事情で家賃を納めない場合、入居者に代わって不動産会社が家賃を支払うという契約があります。